2 maanden huurachterstand
Heeft u 2 maanden huurachterstand, bel direct uw verhuurder om een betalingsregeling af te spreken. Als u dit niet doet, volgen er incassomaatregelen en komen er kosten bij. Er is sprake van 2 maanden huurachterstand wanneer u op ‘de eerste dag van de tweede maand’ de huur niet heeft betaald. Heeft u bijvoorbeeld op 1 februari de huur over de maanden januari en februari niet betaald, dan is er op 1 februari – wettelijk gezien – sprake van 2 maanden huurachterstand. De meeste professionele verhuurders, zoals woningbouwverenigingen, beschikken over een geautomatiseerd aanmaningensysteem. Al vanaf de eerste maand huurachterstand krijgt u schriftelijke betalingsherinneringen. Is er sprake van 2 maanden huurachterstand, dan volgt al snel een officiële aanmaning. Deze aanmaning zal nog op briefpapier van uw verhuurder staan. Sommige verhuurders hebben afspraken gemaakt met hun deurwaarder of incassobureau dat de ‘verhuurder zelf’ bij 2 maanden huurschuld een aanmaning op het briefpapier van de deurwaarder of het incassobureau mag sturen. Als u deze aanmaning ontvangt, kunt u dit afleiden uit het telefoonnummer en soms uit het e-mailadres dat staat vermeld op de aanmaning. Neem gelijk contact op via dit telefoonnummer of e-mailadres. Krijgt u vervolgens via de telefoon of de e-mail rechtstreeks contact met de verhuurder, dan weet u dat uw huurachterstand officieel nog niet ter incasso uit handen is gegeven aan een gerechtsdeurwaarder of een incassoburo. Bespreek met de verhuurder hoe de 2 maanden huurachterstand ingelopen kunnen worden. Als u na de aanmaning snel en uit eigen beweging contact opneemt met de verhuurder, is de kans groot dat u de 2 maanden huur in redelijke betalingstermijnen mag inlopen. Voorwaarde voor een dergelijke betalingsregeling is wel dat de lopende huurtermijnen over de volgende maanden, tijdig op de eerste van de maand worden betaald. Lukt dit niet, dan zal de regeling voor de 2 maanden huurachterstand vervallen en zal de verhuurder overgaan tot het ineens opeisen van de gehele huurschuld.
2 maanden huurachterstand wet
In de wet staat dat bij 2 maanden huurachterstand het verzuim van rechtswege in gaat. Een ingebrekestelling is niet nodig en de woningbouwvereniging mag bij een huurschuld van 2 maanden incassomaatregelen treffen. De meeste verhuurders doen dit niet. U dient scherp te zijn op brieven die u ontvangt. Sociale verhuurders bellen u meestal op als u 2 maanden huurachterstand heeft. Ook komt het voor dat een buitendienstmedewerker van de woningcorporatie bij u langs komt om de huurschuld van 2 maanden met u te bespreken. Als u hieraan meewerkt en op alle brieven van uw verhuurder tijdig reageert, wordt het treffen van incassomaatregelen door uw verhuurder zoveel mogelijk voorkomen. Niets doen en geen contact opnemen met uw huisbaas bij 2 maanden achterstand is geen optie. De wet is duidelijk; uw verhuurder heeft alle recht om een deurwaarder of incassobureau in te schakelen om de huurschuld te incasseren. Als u geen betalingsregeling afspreekt, zal de verhuurder aan de deurwaarder vragen om de wet jegens u te handhaven. De incassoprocedure wordt in gang gezet en u zult onaangename incassobrieven met extra kosten ontvangen. Bent u in staat om de 2 maanden huurachterstand alsnog te betalen, betaal rechtstreeks aan de verhuurder en niet aan de deurwaarder. De wet zegt immers dat de deurwaarder uw betalingen eerst mag verrekenen met zijn kosten. Indien u de huurschuld op de bankrekening van de deurwaarder overmaakt, zal dit eerst in mindering worden gebracht op de incassokosten en informatiekosten van de deurwaarder. Ook als u het niet eens bent met de deurwaarderskosten. De deurwaarder stort de van u ontvangen huurbetaling niet (volledig) aan uw huisbaas door en uw huisbaas ziet in zijn huuradministratie nog steeds een betalingsachterstand van 2 maanden staan. Het feit dat er bij uw verhuurder 2 maanden huur openstaat, kan vervolgens een reden zijn om aan de deurwaarder instructie te geven een gerechtelijke procedure tegen u op te starten. Omdat u volgens de wet van rechtswege in verzuim verkeert, mag de verhuurder bij 2 maanden huurachterstand tot dagvaarding overgaan. Wordt u hiermee geconfronteerd, mail ons direct de dagvaarding. Wij bespreken met u welke actie er nodig is om de dagvaarding ingetrokken te krijgen. Als de dagvaarding niet door de deurwaarder wordt ingetrokken, is de kans groot dat u in de gerechtelijke procedure tot hoge kosten wordt veroordeeld. Is uw verhuurder niet bereid de dagvaarding in te trekken en wil hij dat de terechtzitting tegen u doorgaat, dan helpen wij u met het opstellen van een goed verweer tegen de dagvaarding. Gaat u in elk geval niet zelf zonder professionele rechtsbijstand naar de zitting. De rechter zal u aanhoren en als de 2 maanden huurachterstand klopt, krijgt u een veroordelend vonnis aan uw broek en moet u hoge gerechtelijke kosten betalen. Voorkom dit en laat u door ons goed op de rechtszaak voorbereiden. In de meeste gevallen valt er namelijk wel af te dingen op de vordering van de verhuurder ingeval van 2 maanden betalingsachterstand. Bel ons zodra de deurwaardersdagvaarding in uw brievenbus ligt.
