Inroepen huurbeding door de bank
Wordt u als huurder geconfronteerd met het inroepen van het huurbeding door de hypotheekbank van uw verhuurder?Lees hier welke actie u kunt ondernemen wanneer u van de bank een deurwaardersexploot of een een oproepingsbrief van de rechtbank ontvangt voor het inroepen van het huurbeding.Het huurbeding houdt in dat de eigenaar van de woning niet zonder toestemming van zijn hypotheekgever de woning mag verhuren. Het huurbeding is meestal standaard opgenomen in de hypotheekakte. De meeste particulieren die hun woning verhuren, hebben geen toestemming van de bank om de woning te verhuren. Hierdoor mag de bank ingeval van wanbetaling van de hypotheek door de huiseigenaar, het huurbeding inroepen jegens de eigenaar van de woning en de huurder. De hypotheekakte waarin het huurbeding is opgenomen, is bij de vestiging van de hypotheek op de woning door de notaris ingeschreven in het kadaster. Het kadaster is een openbaar register. Dit betekent dat u als huurder wordt geacht bekend te zijn met het verbod van de bank aan de eigenaar van de woning om zijn woning aan u te verhuren. U kunt u dus niet verweren door te zeggen dat u van niets wist.
Wanneer uw verhuurder de hypotheek van uw woning niet betaalt, dan zal de bank haar recht van parate executie willen uitoefenen door uw huurwoning openbaar te verkopen op een veiling. Uw verhuurder kan de verkoop van uw woning voorkomen, door alsnog de hypotheekachterstand en bijkomende kosten aan de hypotheekhouder te betalen. Indien uw verhuurder daartoe niet bereid is en zijn hypotheekschuld bij de bank laat oplopen, dan zal de bank de hypotheekovereenkomst met de eigenaar van uw huurwoning opzeggen en tot openbare veiling van de woning overgaan. Een woning brengt voor de bank een hoger bedrag op indien de woning leeg en in onbewoonde staat op de openbaar veiling door de bank wordt aangeboden. Om dit te bewerkstelligen, zal de bank – meestal enige maanden voor de voorgestane executieveiling van de woning – een verzoekschrift indienen bij de rechtbank om het huurbeding in te roepen tegen de huurders die de woning van de ‘niet-betalende verhuurder’ huren. Voor de meeste huurders komt deze oproeping als een onverwachte en onaangename verrassing. U als huurder betaalt immers elke maand netjes de huur aan de huisbaas en u gaat er daarbij vanuit dat uw verhuurder vervolgens maandelijks de hypotheek op tijd betaalt, zodat er geen reden voor de bank is om de hypotheek van uw woning op te zeggen en tot executieveiling over te gaan. Helaas gaat dit niet op voor alle huisbazen.
Inroepen beheers- en ontruimingsbeding door de bank
De bank zal in haar verzoekschrift aan de rechtbank om het huurbeding in te roepen, tevens aan de rechter vragen om het beheers- en ontruimingsbeding te mogen uitoefenen. Als de rechter dit toestaat, dan mag de bank met de uitspraak van de rechter uw woning reeds vóór de executieveiling ontruimen en u met uw gezin en spullen op straat zetten. De bank zal daartoe een gerechtsdeurwaarder inschakelen. De deurwaarder zal vervolgens de grosse van de hypotheekakte en de uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank aan u betekenen en u bevel doen om de woning binnen acht dagen na betekening te verlaten. Indien u geen gevolg geeft aan dit ontruimingsbevel van de deurwaarder, dan zal de deurwaarder in opdracht van de bank een ontruimingsdatum plannen en u – zonodig met behulp van de politie – uit uw woning zetten. Het is daarom van belang dat u op de juiste wijze verweer voert wanneer u van de rechtbank een oproep krijgt voor een zitting bij de voorzieningenrechter inzake het inroepen van het huurbeding, het beheersbeding en of het ontruimingsbeding door de hypotheekhouder van uw huisbaas. Indien u niet op de juiste wijze reageert op de oproep van de rechtbank en niet naar de terechtzitting van de voorzieningenrechter gaat, dan zal de rechter het verzoek van de bank tot vroegtijdige ontruiming van uw huurwoning honoreren. Het gevolg hiervan is dat de deurwaarder met de uitspraak van de voorzieningenrechter aan uw deur staat om de ontruiming van uw woning aan te zeggen.
Verweer tegen inroepen huurbeding, beheersbeding en ontruimingsbeding
Welk verweer kunt u als huurder bij de rechtbank voeren tegen het inroepen van het huurbeding, beheersbeding en ontruimingsbeding door de bank? In de hypotheekakte die de eigenaar van uw woning met zijn hypotheekbank heeft afgesloten, is vastgelegd dat de bank onder meer in geval van wanbetaling van de maandelijkse hypotheektermijnen, de bijzondere bedingen mag inroepen. De bank hoeft echter niet alle drie de bedingen tegelijk in te roepen. De bank mag de uitoefening van bijvoorbeeld het huurbeding aan de veilingkoper van uw woning laten. In dat geval hoeft u de woning niet direct te verlaten na de uitspraak van de voorzieningenrechter. De nieuwe eigenaar van de woning kan na de veiling met de uitspraak van de rechtbank en de grosse van de notariële veilingsakten, waaronder de akte van gunning, de deurwaarder inschakelen om u uit de woning te zetten. U kunt na de veiling en de gunning met de nieuwe eigenaar in overleg treden om de woning te blijven huren tegen een nader overeen te komen huurprijs. De nieuwe eigenaar van uw huurwoning hoeft echter niet met uw huurvoorstel akkoord te gaan. Het kan daarom geen kwaad om reeds bij de zitting van de rechtbank ‘tot het inroepen van het huurbeding’ verweer te voeren op het verzoekschrift van de bank. In de meeste gevallen wordt in het verzoekschrift aan de voorzieningenrechter gevraagd om, naast het inroepen van het huurbeding, de woning alvast te mogen ontruimen. De bank doet dit onder het mom van het inroepen van het beheersbeding. Het beheersbeding betekent dat de bank de woning onder zich mag nemen als er gegronde vrees is voor waardevermindering door het voortdurend gebruik van de woning door de eigenaar of de huurder. De bank mag hierop een beroep doen als het gebruik van de woning door u als huurder zal leiden tot waardevermindering. Daarvan is in de praktijk alleen sprake wanneer u de woning ernstig verwaarloost of opzettelijk vernielingen pleegt. De bewijslast hiervan ligt bij de bank. U kunt ter zitting van de rechtbank volstaan door te stellen dat u de woning goed onderhoudt en er voor de bank geen dringende reden is om het beheersbeding in te roepen. Wanneer uw verweer slaagt tegen het inroepen van het beheersbeding, dan mag de bank uw huurwoning niet alvast vóór de openbare veiling ontruimen en moet de bank dit aan de veilingkoper laten. U wint hiermee ongeveer drie maanden aan tijd. Tegen het inroepen van het huurbeding door de bank kunt u praktisch maar één succesvol verweer voeren bij de rechtbank. U dient bij de voorzieningenrechter aannemelijk te maken dat de veilingopbrengst van de woning in verhuurde staat, een hoger bedrag zal opbrengen dan de veiling van de woning in lege staat. Óf u kunt aantonen dat de verkoop van de woning ‘in verhuurde staat’ op de veiling voldoende zal opleveren om de gehele vordering van de bank met alle bijkomende kosten te voldoen. Indien u de idee heeft dat dit het geval zal zijn, dan is het verstandig om vooraf door een tweetal makelaars / taxateurs de executiewaarde van de woning in verhuurde staat te laten bepalen. Met deze taxatierapporten kunt u de rechtbank ter zitting overtuigen om het verzoek van de bank tot het inroepen van het huurbeding door de bank af te wijzen.
Wanneer u niet in staat bent om persoonlijk verweer te voeren bij de zitting van de voorzieningenrechter, of wilt u advies hierover of professionele rechtsbijstand bij de rechtbank, neem contact op met Sociaal Verhaal. Aan de hand van uw persoonlijke situatie en het door de bank ingediend verzoekschrift tot het inroepen van het huurbeding en of beheersbeding, kunnen wij u bij de rechtbank door een gratis advocaat doen bijstaan, of u over een steekhoudend verweerschrift adviseren. Onze hulp is gratis voor onze doelgroep.