Veiling huis door de bank

De rechtbank zal niet snel aannemen dat er sprake is van een acute noodsituatie Als u de hypotheeklening voor uw huis niet betaalt, dan is de bank als hypotheekhouder bevoegd om tot executieverkoop van uw woning over te gaan. De bank heeft het recht van parate executie om uw huis openbaar te veilen. De bank mag dit niet zomaar doen. De bank is verplicht om de maatschappelijk zorgvuldigheid in acht te nemen voordat er tot executieverkoop van uw huis kan worden overgegaan. Concreet betekent dit dat de bank rekening moet houden met de belangen van de huiseigenaar die door de executieverkoop van het huis worden geschaad. Het belang van u om ‘in uw woning te kunnen blijven’ is helaas geen belang waarmee de bank zonder meer rekening moet houden als u de hypotheek niet meer betaalt. Andere omstandigheden spelen wel een rol voordat de bank tot veiling van uw huis mag overgaan. De bank dient bij een hypotheekachterstand eerst met u contact op te nemen om een redelijke betalingsregeling af te spreken. Kunt u niks betalen, of komt u de betalingsregeling met de bank niet na, dan dient de bank u de mogelijkheid te bieden om de woning zelf via een makelaar te verkopen. Wanneer u weigert om dit te doen, dan moet de bank u vragen om een notariële volmacht voor de bank te tekenen. Met uw volmacht kan de bank uw woning onderhands via een makelaar verkopen. Werkt u daar ook niet aan mee, dan mag de bank in beginsel haar recht van parate executie uitoefenen en uw woning via een notaris op de openbare veiling verkopen.

Executieverkoop huis tegenhouden

Wilt u de executieverkoop van uw huis tegenhouden, dan zijn de mogelijkheden beperkt. U zult een executiegeschil bij de voorzieningenrechter tegen uw hypotheekbank moeten beginnen. De voorzieningenrechter zal de executieverkoop van uw huis tegenhouden als de veiling van uw huis wordt aangemerkt als ‘misbruik van bevoegdheid door de bank’. Dit zal niet snel gebeuren. Het wettelijk uitgangspunt voor de rechter is dat de bank bevoegd is om gebruik te maken van het verleende recht van parate executie om openstaande vorderingen (zoals de hypotheekachterstand) te verhalen op het onderpand (lees: uw woning). In de procedure in kort geding tegen de veiling van uw woning moet u aannemelijk maken dat ‘aan de vereisten voor het uitoefenen van het recht van parate executie niet is voldaan’. Bijvoorbeeld omdat opzegging van de hypothecaire kredietovereenkomst niet rechtsgeldig heeft plaatsgevonden. De meest voorkomende grond voor staking van de executie is ‘misbruik van recht van de bank door haar executierecht uit te oefenen’. Bijvoorbeeld als de bank ‘haar recht uitoefent met geen ander doel dan de geëxecuteerde te schaden’, of dat ‘de bank haar recht uitoefent met een ander doel dan waarvoor het is verleend.’

Hoe vertaalt dit zich in de praktijk? De Voorzieningenrechter zal in het executiegeschil een belangenafweging maken. Het belang van de bank is evident; U betaalt de hypotheek niet meer, er is hypotheekachterstand en de bank heeft de kredietovereenkomst opgezegd. En via een gerechtsdeurwaarder is de openstaande kredietsom opgeëist. Uw belangen staan hier tegenover.

Executieverkoop huis voorkomen

De executieverkoop van uw huis kunt u voorkomen als de belangenafweging door de voorzieningenrechter in uw voordeelt uitpakt. De volgende belangen spelen daarbij cumulatief een rol.
– U kunt de hypotheekachterstand plus rente en kosten alsnog betalen.
– De openbare veiling van uw woning zal leiden tot een hoge restschuld.
– U heeft een onderhandse bod op uw woning voor een hoger bedrag dan de vermoedelijke veilingopbrengst.
– Er ontstaat een acute noodsituatie indien de bank tot veiling van uw woning overgaatwaardoor de veiling van uw huis voorkomen moet worden. Het enkele feit dat u met minderjarige kinderen op straat komt te staan, is bijvoorbeeld onvoldoende.

De meeste executieveilingen van woningen kunnen worden voorkomen door tijdig en adequaat actie te ondernemen. Neem direct met Sociaal Verhaal contact op als de bank uw huis wil verkopen. Stilzitten is geen optie; Indien de veiling van uw huis doorgaat, dan staat u op straat en blijft u zitten met een flinke restschuld. Afhankelijk van de stand van zaken van de executieverkoop van uw huis, adviseren wij u welke stappen u moet nemen. Er zijn verschillende creatieve oplossingen mogelijk.